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Compra e Venda de Imóvel por Menor de Idade. Vara dos Registros Públicos de Porto Alegre. Dúvida Suscitada pelo 1a Registro de Imóveis. Impossibilidade de Registro.

Interessante decisão da vara dos Registros Públicos de Porto Alegre, quando o registrador de Imóves Lamana Paiva recusou o registro de uma escritura de compra e venda de imóvel por um menor de idade.
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VARA DE REGISTROS PÚBLICOS E DE AÇÕES ESPECIAIS DA FAZENDA PÚBLICA DA COMARCA DE PORTO ALEGRE

RIO GRANDE DO SUL

28/03/2017

Processo nº:  001/1.17.0004019-8

Espécie: PROCESSO
Número: 001/1.17.0004019-8

Comarca de Porto Alegre

Vara dos Registros Públicos

Processo nº:  001/1.17.0004019-8 (CNJ:.0005259-21.2017.8.21.0001)

Natureza: Dúvida

Requerente: Registro de Imoveis da 1ª Zona

Requeridos: Andrês D` Ávila Bannura  Jamil D`Avila Bannura

Juiz Prolator: Antonio C. A. Nascimento e Silva

Data: 17/03/2017

Vistos, etc.

Trata-se de procedimento de DÚVIDA ofertado por JOÃO PEDRO LAMANA PAIVA, titular do Registro de Imóveis da 1ª Zona, relativamente ao acesso registral de escritura pública de compra e venda, ondem constam Fabiano Defferrari Gomes e Fabiana  Defferrari Gomes, como vendedores, e ANDRÉS D’AVILA BANNURA, solteiro e maior, e JAMIL D’AVILA BANNURA, solteiro e menor púbere, tendo por objeto os imóveis das matrículas nºs 136.017 e 178.112, livro 02/RG; em suma e principalmente, pela necessidade de alvará judicial autorizando a compra e venda em nome do menor.

Duas hipóteses, continua, envolvem a aquisição do direito real de propriedade de bem imóvel  por menor absoluta ou relativamente incapaz. A primeira, quando a aquisição se dá com recursos próprios do menor, ocorre simples compra e venda e conversão de patrimônio do menor em bem imóvel. A segunda, quando há anterior doação em dinheiro ao menor (para efetivação da compra e venda do bem imóvel), incide imposto de transmissão, além da necessidade de consignação no ato notarial. Ainda, menciona que transformar o patrimônio composto por dinheiro em patrimônio imobiliário importará na assunção do menor de obrigações a ele relativas. Juntados documentos.

Os suscitados apresentaram impugnação (fls. 42/48), referindo, em síntese, que a lavratura de escritura pública é da competência de Tabelião, a quem cabe verificar o preenchimento dos requisitos legais, a identificação das partes, o objeto do negócio e suas cláusulas. As condições de validade do negócio jurídico é atividade de competência do Tabelião, não do Registrador. A interpretação literal do art. 1.691 do Código Civil permite verificar que a autorização judicial somente é necessária para alienar bens dos filhos e não para adquirir bens. Não é da competência do Registrador investigar a origem dos recursos utilizados na aquisição do bem, invadindo competência da Receita Federal e agindo com evidente abuso de autoridade.

Obviamente, prossegue, que a aquisição não ocorreu com recursos próprios do menor, porém não é este o objeto da discussão, mas sim da competência ou não do Registrador em fiscalizar a aquisição. Resume, por fim, que não se criou contra o menor qualquer obrigação.

O Ministério Público ofertou parecer (fl. 50), opinando pela improcedência da Dúvida e deferimento do registro da compra e venda.

Relatei. Decido.

I – O atual sistema sobre registro de imóveis foi criado com o objetivo de garantir a autenticidade, a confiabilidade, a continuidade, a segurança jurídica e a produção dos efeitos dos atos jurídicos, inter vivos ou mortis causa, declaratórios, constitutivos, translativos ou extintivos de direitos reais sobre a propriedade imobiliária.

Necessário, portanto, para se assegurar a aplicabilidade de tais princípios, obediência a requisitos formais dos títulos passíveis de assentamento e à tecnicidade estabelecida pela lei vigente, bem assim às decisões judiciais que impliquem em alteração dos elementos constantes do álbum imobiliário.

II – A atividade do Registrador de Imóveis, por disposição administrativa,  é norteada pelos princípios estabelecidos no art. 315 da Consolidação Normativa Notarial e Registral da CGJ/RS, a saber: fé-pública, publicidade, obrigatoriedade, titularidade, territorialidade, continuidade, prioridade e preferência, reserva de iniciativa, tipicidade, especialidade, disponibilidade e legalidade.

III – Na espécie, trata-se de circunstância abrangida pelo princípio da legalidade, onde o regramento impõe ao Registrador o prévio exame da legalidade, da validez e da eficácia dos títulos e/ou ordens judiciais, a fim de obstar o registro de títulos e/ou determinações inválidos, ineficazes ou imperfeitos (inciso XIII, do art. 315, da citada Consolidação[1].

Afrânio de Carvalho (Registro de Imóveis, Estudos de Direito Registral Imobiliário XXV e XXVI, Encontros de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, São Paulo/1998 e Recife/1999, Porto Alegre: Sérgio Fabris Editor, 2000, conforme citação de fls. 41/42), sobre o tema, preleciona:

(…)

Diante dessa contingência, cumpre interpor entre o título e a inscrição um mecanismo que assegure, tanto quanto possível, a correspondência entre a titularidade presuntiva e a verdadeira, entre situação registral e situação jurídica, a bem da estabilidade dos negócios imobiliários. Esse mecanismo há de funcionar com um filtro que, à entrada do registro, impeça a passagem de títulos que rompam a malha da lei, que por que o disponente careça da faculdade de dispor, quer porque a disposição esteja carregada de vícios ostensivos.

O exame prévio da legalidade dos títulos é que visa estabelecer a correspondência entre a situação jurídica e a situação registral, de modo que o público possa confiar plenamente no registro. Esse exame é determinado pelo Código Civil, em dispositivo que, ao invés de se situar na seção genérica do Registro de Imóveis, se situa na seção específica da inscrição da hipoteca, quebrando, assim, a lógica da classificação (art. 834).  A nova Lei dos Registros Públicos não repete, como o antigo regulamento, a determinação do exame da legalidade dos títulos, mas evidentemente o subentende, quando dispõe sobre a exigência do registrador e o processo de dúvida, que somente hão de visar a regularização dos títulos …”.

IV – Destarte, obrigação legal do Registrador em suscitar Dúvida, relativamente à legalidade, à validez e à eficácia dos títulos e/ou ordens judiciais passíveis de ingresso no fólio real.

V – A questão posta nos autos já foi objeto de inúmeras decisões judiciais, conforme jurisprudência mencionada na manifestação do Registrador Imobiliário.

Tratando-se, efetivamente, de aquisição de bem por menor absolutamente incapaz, com recursos próprios ou com origem não informada, mas se presumindo como próprios, necessária a apreciação, pelo Poder Judiciário, sobre a viabilidade, conveniência, benefícios e vantagens (ao menor) do negócio jurídico firmado pelos genitores.

A aquisição de bens em nome do menor absolutamente incapaz, como na situação presente, ultrapassa os limites da administração de bens dos filhos pelos pais (poder familiar), tal como estabelecido na vigente lei substantiva.

O fato da aquisição de bens imóveis, como in casu, não é, por si só, elemento hábil a comprovar benefícios ao menor. A transformação de patrimônio composto por moeda corrente em patrimônio imobiliário não implica, necessária e consequentemente, repetindo, vantagens e/ou benefícios ao menor, tendo em vista as obrigações propter rem daí resultantes.

VI – O Acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo, a seguir transcrito, entre inúmeros outros, inclusive os citados nos autos, analisa claramente  a questão posta na presente Dúvida:

“Apelação Cível nº 0072005-60.2013.8.26.0100. Apelante: Ministério Público. Apelado: Diego da Silva Criscuolo (menor representado pelos genitores). Voto nº 34.086.

REGISTRO DE IMÓVEIS – ESCRITURA DE COMPRA E VENDA – AQUISIÇÃO DE BEM POR MENOR INCAPAZ – ORIGEM DESCONHECIDA DOS RECURSOS – NECESSIDADE DE ALVARÁ JUDICIAL – VERIFICAÇÃO, PELO MINISTÉRIO PÚBLICO E PELO ÓRGÃO JURISDICIONAL, DA EFETIVA PROTEÇÃO DO INTERESSE DO MENOR – MENOR REPRESENTADO APENAS PELO PAI, SEM JUSTIFICATIVA PARA AUSÊNCIA DA MÃE NA ESCRITURA – IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO – RECURSO PROVIDO, COM ENVIO DE PEÇAS AO JUIZ CORREGEDOR PERMANENTE PARA QUE TOME PROVIDÊNCIAS EM FACE DO NOTÁRIO QUE LAVROU A ESCRITURA.

Vistos.

Trata-se de recurso de apelação, interposto pelo Ministério Público contra sentença que julgou improcedente dúvida suscitada pelo 17º Oficial do Registro de Imóveis de São Paulo.

O interessado, menor absolutamente incapaz, representado por seu pai, levou a registro escritura de compra e venda de imóvel. O registro foi negado pelo Oficial, sob a justificativa de que, no procedimento disciplinar de nº 2013/96323, um notário foi apenado, justamente por não exigir alvará para lavrar escritura pública de compra e venda de imóvel adquirido por menor, com recursos próprios.

Ainda assim, o Oficial fez a ressalva de que a questão é controvertida, pois a aquisição de bens a favor do menor aumentaria o seu patrimônio e viria, portanto, em seu benefício. E ressalvou, também, o fato de que não houve descrição de doação na escritura, razão pela qual não poderia fiscalizar eventual falta de recolhimento de ITCMD.

Mesmo diante dessas ressalvas, o Oficial negou o registro, justamente em razão da decisão exarada no procedimento disciplinar acima mencionado.

O interessado, representado por seu pai – a mãe só outorgou procuração a advogado quando da apresentação de contrarrazões -, argumentou que a decisão em que se baseou o Oficial não tem caráter normativo e foi tomada em um caso isolado, em que o menor adquiriu o bem com recursos próprios. Disse que, aqui, está adquirindo o imóvel com recursos outros. Obtemperou, também, que nem o art. 1.691 do Código Civil nem o item 41, ‘e’, do Cap. XIV, das NSCGJ exigem o alvará judicial, pois a aquisição é feita no interesse do menor. A autorização só seria necessária para alienar ou gravar de ônus reais imóveis dos filhos menores. Por fim, quanto ao recolhimento de tributo (ITCMD), não caberia ao Oficial fiscalizá-lo, uma vez que a escritura não se refere a doação.

O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, mas a sentença dispôs que não há restrição legal à aquisição de bens para filhos menores, em seu interesse. Quanto à questão tributária, dado que a escritura não mencionou a existência de doação, não caberia ao Oficial questionar a origem dos recursos para aquisição do imóvel nem o recolhimento de ITCMD.

A Procuradoria de Justiça recorreu, observando que a mãe do menor não compareceu à escritura e que o título não retrata a realidade inerente aos negócios realizados. Se, conforme alegação de fl. 34, o bem foi adquirido por recursos outros, entende o Ministério Público que a escritura deveria expor qual negócio possibilitou ao menor ter recursos para comprar o imóvel. Observou, ademais, que não há como presumir que o negócio foi feito em benefício do menor, dado que ele pode estar sendo usado, por exemplo, para propiciar a ocultação de patrimônio, lavagem de dinheiro, fraude contra credores ou sonegação fiscal.

Em contrarrazões, o interessado reiterou os mesmos argumentos, acrescentando que a apuração sobre a origem financeira do numerário usado na compra do bem é questão que escapa ao Oficial. Citou pretenso precedente do Superior Tribunal de Justiça, mas sequer o identificou (fl. 66).

É o relatório.

Observa-se, de início, que na escritura pública de compra e venda de fls. 21/23 o menor está representado apenas por seu pai. Não se faz qualquer menção à mãe ou à razão pela qual não ela ao ato notarial.

É certo, contudo, que o art. 1.690, em consonância com o art. 1.634, inciso V, também do Código Civil, prescreve que compete aos pais e, na falta de um deles, ao outro, com exclusividade, representar os filhos menores de dezesseis anos. E o parágrafo único, por sua vez, diz que os pais devem decidir em comum às questões relativas aos filhos e a seus bens; havendo divergência, poderá qualquer deles recorrer ao juiz para a solução necessária.

Aqui, não se verifica nenhuma razão para que a mãe tenha deixado de comparecer na escritura. Não há falta dela – veja-se que outorgou procuração na fase de contrarrazões -, impedimento ou incapacidade, fatos que poderiam justificar a exclusividade da representação pelo pai.

Logo, apenas por essa razão já não se poderia registrar a escritura, tal como elaborada.

Não se trata apenas disso, contudo. O alvará judicial era mesmo necessário para a aquisição do imóvel pelo filho menor.

Com efeito, o item 41, ‘e’, do Cap. XIV, das NSCGJ, dispõe que o Tabelião de Notas, antes da lavratura de qualquer ato, deve:

exigir os respectivos alvarás, para os atos que envolvam espólio, massa falida, herança jacente ou vacante, empresário ou sociedade empresária em recuperação judicial, incapazes, sub-rogação de gravames e outros que dependam de autorização judicial para dispor ou adquirir bens imóveis ou direitos a eles relativos, sendo que, para a venda de bens de menores incapazes, o seu prazo deverá estar estabelecido pela autoridade judiciária.”

O item é composto de duas partes distintas. A primeira parte diz que o Tabelião deve “exigir os respectivos alvarás, para os atos que envolvam espólio, massa falida, herança jacente ou vacante, empresário ou sociedade empresária em recuperação judicial, incapazes, sub-rogação de gravames e outros que dependam de autorização judicial para dispor ou adquirir bens imóveis ou direitos a eles relativos”. A segunda parte afirma que “para a venda de bens de menores incapazes, o seu prazo deverá estar estabelecido pela autoridade judiciária.”

Ora, em nenhum momento o item dispõe que não é necessário alvará para a aquisição de imóvel por menor incapaz. Ao contrário, é claro ao afirmar a exigência de alvará para atos que envolvam incapazes e outros que dependam de autorização judicial para dispor ou adquirir bens imóveis ou direitos a ele relativos.

A ressalva da segunda parte do em nada infirma o que foi dito. Aliás, o dispositivo apenas repete o art. 220, parágrafo único, das NSCGJ – Cartórios Judiciais. Trata-se, tão somente, de uma precaução a mais, dada a relevância, perante o ordenamento, da alienação de bem de menor incapaz. Exigem as Normas que, no caso específico de alvará para alienação, o prazo deverá estar estabelecido pela autoridade judiciária. De onde se conclui que, nos demais casos, embora necessário o alvará, não se exige a indicação de prazo.

Visto que as Normas não dispensam a apresentação de alvará, resta verificar se o Código Civil o faz.

A resposta também é negativa.

Na dicção do art. 1.691, os pais não podem alienar, ou gravar de ônus real, os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.

O interessado aduz que não se tratou de alienar nem de gravar de ônus real imóvel de menor. Ao contrário, cuidou-se de adquirir patrimônio em seu favor, o que vai ao encontro de seu melhor interesse. Nada se perdeu, mas se acresceu ao patrimônio do incapaz. Daí porque seria desnecessária autorização judicial.

O argumento não convence, contudo. O negócio de compra e venda do imóvel implicou a contração de obrigação – pagamento do preço de R$ 191.279,07 – que ultrapassa, obviamente, os limites da mera administração, não havendo qualquer comprovação de necessidade ou evidente interesse do incapaz, o que, justamente, deveria ter sido feito mediante pedido de alvará, quando o Juiz verificaria a presença de tais requisitos.

Não se indicou, na escritura, de onde provieram os recursos para a compra do imóvel (o menor tinha onze anos de idade ao tempo da lavratura da escritura). Há de se presumir, portanto, que se trataram de recursos próprios do menor. Essa a única conclusão que permite a leitura do título.

Caso se tratasse de doação, bastaria que se expusesse o negócio na escritura. Tratar-se-ia de uma doação modal, seguida de compra e venda, em nexo de interdependência. Recolher-se-ia o ITCMD relativo à doação e não haveria qualquer problema, pois, aí sim, estaria ressalvada a possibilidade de fraude e não haveria dúvida acerca do melhor interesse do menor.

Porém, como disse o interessado, trataram-se de “recursos outros” (fl. 34), que, por opção sua, não estão esclarecidos na escritura.

Se de fato não cabe ao Tabelião perscrutar a origem dos recursos do menor, ao se optar por não esclarecer, no ato da escritura, a origem dos recursos, não se deixou alternativa outra que não a de se presumir que eles estão incorporados ao patrimônio do menor. Vale dizer, são recursos do incapaz.

Ora, se são recursos do incapaz e se, como visto, o ato implicou a contração de obrigação que ultrapassa os limites da simples administração, é evidente que o alvará era necessário. Há uma série de circunstâncias que o juiz deve verificar para concluir que negócio de tal monta interessa mesmo ao incapaz ou se é necessário, ainda mais porque, na verdade, como nem observado pelo Ministério Público, há possibilidade de que ele esteja sendo usado para encobrir fraude contra credores ou ao fisco.

Mesmo os aspectos relativos ao negócio em si deveriam ter sido apreciados pelo Ministério Público e pelo Juiz, no melhor interesse do menor. Cite-se, ainda que na esfera jurisdicional, trecho do Acórdão do Agravo de Instrumento n. 152.031.4-0 – Rel. Des. Zélia Maria Antunes Alves, onde se esclarecem as razões pelas quais a intervenção é pertinente:

Agravo de Instrumento – Alvará – Aquisição de imóvel, com numerário de menor absolutamente incapaz Avaliações elaboradas por imobiliárias – Inadmissibilidade – Necessidade de proteção do patrimônio do menor – Determinação de avaliação judicial, para aferição do real valor do bem – Recurso provido.

Em se tratando de operação de venda e compra, por menor, absolutamente incapaz, com numerário próprio, representada por sua mãe, de rigor, para prevenir possível prejuízo, seja o bem imóvel, a ser adquirido, avaliado, por perito nomeado pelo Juízo.

Não basta, ao contrário do entendimento pela MM. Juíza “a quo”, embora louvável sua preocupação com os gastos com a perícia, a serem suportados pela própria menor, ora agravada, a juntada de avaliações, simples e sucintas, elaboradas por 03 (três) imobiliárias distintas, apresentadas por sua representante.

Tais avaliações, ainda que não se discuta a idoneidade das empresas que as realizaram, em razão de solicitadas por pessoa diretamente interessada na transação, não substituem, para o fim a que se destinam – compra de imóvel com numerário pertencente a menor, cujos interesses devem ser acima de tudo protegidos, a avaliação por perito judicial.

Impõe-se, na espécie, para a proteção e segurança do patrimônio da menor, ora agravada, total controle e pleno conhecimento, pelo Juízo e pelo Ministério Público, órgãos incumbidos pelo Estado de zelar pelos interesses dos incapazes, de todas as circunstâncias e pormenores do negócio, principalmente, o valor de mercado do imóvel.

Em assim sendo, imprescindível a avaliação judicial, por perito especializado, com descrição pormenorizada do imóvel e do local onde se situa, e, com indicação fundamentada de seu real valor de mercado.”

Não bastasse isso, ao contrário do que sustentou a sentença, o precedente trazido pelo Oficial tratou, sim, de hipótese similar à dos autos. Veja-se o trecho relevante do parecer, devidamente aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini, que fundamentou o apenamento disciplinar de Tabelião que não exigiu o alvará para a lavratura de escritura pública:

A questão posta em exame refere-se à ocorrência de ilícito administrativo na hipótese do Tabelião não exigir alvará judicial para lavratura de escritura pública de compra e venda na qual os compradores tenham a situação jurídica de menores.

A exigência constava expressamente no item 12, “e”, do Capítulo XIV, do Tomo II, das NSCGJ, vigente à época (atualmente a previsão está contida no art. 41, “e”, do Capítulo XIV, das NSCGJ, no qual existe previsão da necessidade de autorização judicial para aquisição de bens imóveis ou direitos e ele relativos por incapazes).

É fato incontroverso e documentalmente provado a lavratura da escritura pública pelo recorrente sem a observação das normas incidentes na espécie (a fls. 05/07).

A norma administrativa tem seu fundamento no art. 1.691, 2ª parte, do Código Civil, o qual estabelece a necessidade de prévia autorização judicial para atos de administração extraordinária do patrimônio de incapazes.

A situação posta nos autos tem sua qualificação jurídica justamente na norma em comento, porquanto ao se considerar a titularidade dos recursos financeiros pelas menores, obviamente, cabia prévia autorização judicial para prática do ato justamente para a proteção dos interesses das incapazes, notadamente quanto ao valor do bem e o interesse dos menores em sua aquisição, sobretudo diante do dever de sustento da representante legal (genitora).”

Dessa maneira, por qualquer ângulo que se analise a questão, a conclusão é pela necessidade do alvará, razão pela qual andou bem o Oficial ao negar o registro da escritura pública. E andou mal o Tabelião de Notas de Ermelino Matarazzo ao lavrá-la, sem o alvará.

Ante o exposto, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO ao recurso, julgando procedente a dúvida.

Determino, ademais, a extração de cópias e envio ao Juiz Corregedor Permanente da 2ª Vara de Registro Públicos da Capital, para a tomada de providências disciplinares em face do Tabelião que lavrou a escritura. HAMILTON ELLIOT AKEL, Corregedor Geral da Justiça e Relator”.”

VII – Assim sendo, JULGO PROCEDENTE a presente DÚVIDA apresentada por JOÃO PEDRO LAMANA PAIVA, titular do Registro de Imóveis da 1ª Zona, para não autorizar o acesso registral da escritura pública de compra e venda, ondem constam Fabiano Defferrari Gomes e Fabiana  Defferrari Gomes, como vendedores, e ANDRÉS D’AVILA BANNURA, solteiro e maior, e JAMIL D’AVILA BANNURA, solteiro e menor púbere, tendo por objeto os imóveis das matrículas nºs 136.017 e 178.112, livro 02/RG.

Publique-se. Registre-se. Intime-se.

Porto Alegre, 17 de março de 2017.

Antonio C. A. Nascimento e Silva

Juiz de Direito. (D.J. DE 28.03.2017)


[1] Art. 315. Ao serviço,  à função e à atividade registral imobiliária norteiam os princípios da:

(…)

XIII – Legalidade – a impor o exame prévio da legalidade, validez e eficácia dos títulos, a fim de obstar o registro  de títulos inválidos, ineficazes ou imperfeitos.

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