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Simulação Absoluta em Contrato de Compra e Venda de Imóvel. Aproveitamento do Negócio Dissimulado (Doação). Minhas dúvidas…

Conversava com o colega registrador de Santa Vitória do Palmar, que também atende o Registro de Imóveis de Jaguarão sobre uma mandado judicial que aportou no seu ofício.

O caso é deveras interessante, com cunho acadêmico e por isso trago aqui aos estudantes.

Trata-se de uma simulação de contrato de compra e venda, feita por escritura pública e devidamente registrada. Porém, segundo a decisão, a compra e venda foi simulada. Na verdade o que ocorreu foi uma doação.

E doação nós sabemos que possui restrição quando existem herdeiros necessários (apenas 50% pode ser objeto).

Então, quem reclamou foi exatamente a herdeira do transmitente.

Disse ela que, por ser uma compra e venda simulada, falsa, o seu direito sucessório foi violado.

Durante a instrução processual, realmente foi comprovada a simulação. Na verdade as partes desejavam ter realizado um contrato de doação, mas simularam exatamente por causa da herdeira.

Valendo-se do princípio da preservação dos negócios jurídicos, a decisão validou a doação (negócio jurídico dissimulado ou simulação relativa) e converteu o negócio jurídico: tornou-se uma doação.

Todavia, como a doação excedeu os 50% disponíveis para o ato, a decisão reduziu o excedente, declarando nula essa parte.

Os dispositivos legais mencionados do Código Civil foram os artigos

167, 549, 1845, 1846.

Vale a pena ler a decisão. Clique no número do processo abaixo para ter acesso:

As grandes dúvidas que discutíamos, são:

1- Foi pago ITBI, agora tem que recolher o ITCMD. Como operacionalizar isso ?

2- Sobre a técnica registral, quais atos devem ser praticados ?

2.1- Imagine que na matrícula está registrada a compra e venda e ela não foi declarada nula, mas sim convertida em doação. Averba a conversão? Registra a conversão ?

2.2- Neste ato de conversão, qual o valor que incidirá ? O ITCMD é sobre o mesmo valor que foi declarado na compra e venda ? Lembre-se que depois de converter o negócio, o excedente foi declarado nulo. Conforme a decisão, primeiro o negócio jurídico foi convertido em doação e DEPOIS declarado nulo o excedente da doação.

Duas alternativas surgiram:

1- faz tudo em um ato só por averbação: converte o negócio em doação e já descreve que o excedente foi declarado nulo

ou

2- Averba a conversão do negócio jurídico em doação e depois averba que o excedente da doação foi declarado nulo. Neste caso a dúvida é a guia do ITCMD (será recolhida sobre que valor?)

———————–

Tudo parece tão fácil no Direito….mas não é…

Fica a reflexão aos alunos

abraços e bons estudos….

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