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Violação ao Princípio da Continuidade Registral Imobiliária. Impossibilidade de Registro de Penhora em Imóvel Matriculado em Nome de Outra Pessoa. TJRS

Importante decisão. Soma-se a ela o artigo 399 da Consolidação Normativa Notarial e Registral do RS, que diz:

Art. 399- Se o imóvel objeto da penhora, arresto e sequestro não estiver em nome do executado, devolver-se-á a ordem judicial ou certidão com a informação e aguardar-se-ão as prescrições judiciais.

Única diferença que faço, ordem judicial se cumpre; título judicial se qualifica, mas apenas em relação aos vícios extrínsecos.

Na dúvida, recebendo ordem judicial de outra Comarca, deve o registrador consultar o seu juiz diretor do foro, na forma dos artigos 35 e 373 da Consolidação.

Segue abaixo a decisão publicada hoje, para estudo pelos amantes do direito imobiliário registral…

20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul

RIO GRANDE DO SUL

25/06/2019

PROCESSO N° 70073834509Espécie: PROCESSO
Número: 70073834509

PROCESSO N° 70073834509

Apelação cível – Registro de Imóveis – Suscitação de dúvida – Penhora de direitos e ações – Comando judicial de penhora de bem registrado em nome de terceiro – Impossibilidade – Violação ao princípio da continuidade registral – Artigo 195 da lei nº 6.015/1973 – Documento particular, representado por “minuta de escritura pública’,  sem assinatura Dos contratantes.  que não tem força de título jurídico para operacionalizar o reconhecimento da existência dos direitos e ações sobre o imóvel – Não apresenta condições de acesso ao registro imobiliário – I. O fato de, no caso em exame, haver minuta de escritura pública, sem assinatura das partes contratantes, não dispensa a necessária atenção ao princípio da continuidade registral – II.  O documento não constitui título hábil a evidenciar negócio jurídico caracterizado – Ainda, o documento não tem força jurídica para operacionalizar o reconhecimento da existência dos direitos e ações, não apresenta condições de acesso ao álbum imobiliário – III. Descabe o registro da penhora enquanto não transferida a propriedade, pois, não há como penhorar e expropriar bem registrado em nome de terceiro, em flagrante afronta ao princípio da continuidade registral – Sentença confirmada que julgou procedente a suscitação de dúvida – Apelação desprovida.

APELAÇÃO CÍVEL: VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL

Nº 70073834509 (Nº CNJ: 0147565-65.2017.8.21.7000): COMARCA DE PORTO ALEGRE

MINISTERIO PUBLICO: APELANTE

REGISTRO DE IMOVEIS DA 6 ZONA: APELADO

SUCESSAO DE ELIZABETH KUKLINSKI: APELADO

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Vigésima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento à apelação.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores Des.ª Walda Maria Melo Pierro e Des. Dilso Domingos Pereira.

Porto Alegre, 12 de junho de 2019.

DES. GLÊNIO JOSÉ WASSERSTEIN HEKMAN,

Relator.

RELATÓRIO

Des. Glênio José Wasserstein Hekman (RELATOR)

O MINISTÉRIO PÚBLICO interpôs apelação cível inconformado com a sentença de fls. 35/38, que julgou procedente a suscitação dúvida apresentada pelo REGISTRO DE IMÓVEIS DA 6ª ZONA DA COMARCA DE PORTO ALEGRE/RS, resumindo o seguinte teor:

IV – Assim sendo, JULGO PROCEDENTE a presente DÚVIDA apresentada pelo REGISTRO DE IMÓVEIS DA 6ª ZONA, para não autorizar o da certidão para registro de penhora e Ofício, expedidos pela 1ª Vara Cível do Foro Regional 4º Distrito, nos autos do processo nº 001/1130082990-8 (Despejo – Falta de Pagamento – Fase de cumprimento da sentença), promovido pela Sucessão de Elizabeth Kuklinski contra Kleber Ramos Felix e Outros, tendo por objeto os direitos e ações que Naura Felix Ramos possui sobre o imóvel da matrícula nº 24.563, livro 02/RG.

Nas suas razões recursais, fls. 39v./41, o Ministério Público apelante defende a adequação do recurso nos termos do artigo 202 da Lei 6015/73. No mérito, em síntese, sustenta que merece reforma a sentença apelada forte no entendimento de que o juiz da Vara dos Registros Públicos não pode obstar o registro de penhora de ações sobre o imóvel adquirido pela executada, reportando-se aos fundamentos do parecer de 1° grau. Requer o provimento do apelo para que seja determinado o registro da penhora na matrícula nº 24.563 do Registro Imobiliário da 6ª Zona de Porto Alegre/RS, conforme o comando judicial da 1ª Vara Cível do Foro Regional do 4º Distrito de Porto Alegre/RS.

Em parecer de fls. 85/87v., opina o Ministério Público pelo conhecimento e provimento do apelo.

Vieram os autos conclusos a este Relator para julgamento.

É o breve relatório.

VOTOS

Des. Glênio José Wasserstein Hekman (RELATOR)

Presentes os pressupostos de admissibilidade, recebo a presente apelação.

Cuida-se de suscitação de Dúvida Registral apresentada pelo Registro Imobiliário da 6ª Zona de Porto Alegre/RS em razão do comando judicial emitido pelo 1ª Vara Cível do Foro Regional do 4º Distrito de Porto Alegre/RS, Ofício nº 43/2017, processo nº 001/1.13.0082990-8 – Ação de despejo por falta de pagamento – fase de cumprimento de sentença – para penhora de direito e ações sobre o imóvel em nome de Naura Felix Ramos.

Observo que, a ação em comento tem como exequente Sucessão de Elizabeth Kuklinski e como executado Kleber Ramos Felix e Outros.

 Segundo o Registrador que a existência de divergência no atinente ao nome dos titulares dos imóveis – DEPARTAMENTO MUNICIPAL DE HABITAÇÃO – DEMHAB – e da executada – NAURA FELIX RAMOS – não permite o registro da penhora, isso porque, violaria os princípios registrais da legalidade e continuidade registral.

No mérito, o registro de penhora encontra óbice nos termos da legislação e princípios que norteiam o direito registral.    

Neste sentido, dispõe o art. 195 da Lei n.º 6.015/73: “Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”

Assim sendo, no caso, verificando que o imóvel tem como proprietária registral o DEPARTAMENTO MUNICIPAL DE HABITAÇÃO – DEMHAB -, tenho que, não é cabível o registro de penhora extraída pela 1ª Vara Cível do Foro Regional do 4º Distrito de Porto Alegre/RS, Ofício nº 43/2017, processo nº 001/1.13.0082990-8 – Ação de despejo por falta de pagamento, movida contra Kleber Ramos Felix e Outros.

O fato de, no caso em exame, haver minuta de escritura pública, sem assinatura das partes contratantes, fl. 23, não dispensa a necessária atenção ao princípio da continuidade registral.  Assim, correta a sentença ao entender que o mencionado documento não constitui título hábil a evidenciar negócio jurídico caracterizado. Ainda, o documento não tem força jurídica para operacionalizar o reconhecimento da existência dos direitos e ações, não apresenta condições de acesso ao álbum imobiliário.

Com efeito, em que pese, no caso, o entendimento diverso do Ministério Público a respeito, estou, pois, em manter a sentença nos termos da sedimentada jurisprudência deste Tribunal.

APELAÇÃO CÍVEL. REGISTRO DE IMÓVEIS. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRADORA DO REGISTRO DE IMÓVEIS. ORDEM JUDICIAL DE PENHORA DE BEM REGISTRADO EM NOME DE TERCEIRO. IMPOSSIBILIDADE. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. ARTIGOS 195 E 237 DA LEI Nº 6.015/1973. SENTENÇA MANTIDA. Caso. Trata-se de suscitação de dúvida, que a registradora levantou em virtude do ofício remetido pelo juízo da vara trabalhista, em que impõe o registro da penhora, independentemente da propriedade que figura na matrícula. Art. 1.417 do Código Civil. Contrato de promessa de compra e venda não é documento hábil para comprovar a propriedade, que somente se efetiva por meio de escritura pública definitiva registrada no ofício de imóveis competente. Artigos 195 e 237 da Lei nº 6.015/73. Impossibilidade de registro de penhora em nome de terceiro, que sequer é parte da reclamatória trabalhista, da qual a ordem de constrição foi emitida, sob pena de violação ao princípio da continuidade registral. Sentença mantida. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. (Apelação Cível Nº 70074899220, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Giovanni Conti, Julgado em 19/10/2017).

APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO DE PENHORA SOBRE BEM IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DE TERCEIRO, PROMITENTE VENDEDOR DO BEM. IMPOSSIBILIDADE. PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE E DA CONTINUIDADE DOS REGISTROS PÚBLICOS. POSSIBILIDADE, CONTUDO, DE AVERBAÇÃO DE NOTÍCIA DA PENHORA, COMO FORMA DE RESGUARDAR TERCEIROS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. I. Descabe o registro de penhora sobre bem imóvel registrado em nome de terceiro, promitente-vendedor em contrato firmado com o executado, contra o qual restou determinada a penhora em ação trabalhista, sob pena de violação aos princípios da legalidade e da continuidade dos Registros Públicos. Inteligência do art. 195 da Lei nº 6.015/73. II. É possível, contudo, a averbação de notícia de penhora na matrícula do bem, na forma do art. 360, §4º, da Consolidação Normativa Notarial e Registral da Corregedoria-Geral da Justiça do RS, como forma de resguardar os interesses de terceiros adquirentes de boa-fé. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. (Apelação Cível Nº 70035595727, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 14/10/2010).

AGRAVO. DECISÃO MONOCRÁTICA EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. MATÉRIA DECIDIDA COM FULCRO NA JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE DESTA CORTE E DOS TRIBUNAIS SUPERIORES. OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 557 DO CPC. INEXISTÊNCIA DE ELEMENTOS NOVOS A AUTORIZAR MODIFICAÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. EXECUÇÃO. PENHORA DE IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DE TERCEIRO. IMPOSSIBILIDADE. A existência de contrato de promessa de compra e venda do imóvel entre o titular do bem e o executado não autoriza a penhora do imóvel por dívida do promitente comprador, o qual possui apenas direitos e ações sobre o bem, em decorrência do referido instrumento. Irrelevante que o débito tenha origem na própria alienação do imóvel, ou que o contrato de compra e venda esteja ou não registrado, uma vez que, enquanto não transferida a propriedade, não há como penhorar e expropriar imóvel registrado em nome de terceiro, em afronta ao princípio da continuidade registral. Decisão mantida. NEGARAM PROVIMENTO. UNÂNIME. (Agravo Nº 70046055083, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 10/11/2011)

Em caso, análogo, assim, já se manifestou o e. STJ:

Recurso  em Mandado de Segurança. Registro de imóvel. Ação de Divisão. Suscitação de dúvida. Cabimento.

I – Tendo em vista os princípios da disponibilidade, especialidade e continuidade que norteiam os registros públicos, assegurando-lhes a confiabilidade dos mesmos, pode o Oficial do Registro suscitar dúvida, independentemente de ser título judicial ou extrajudicial.

II – Não preenchidos os requisitos exigidos para a pretendida transcrição no Registro de Imóveis, inexiste o alegado direito líquido e certo a ser amparado pelo mandamus.

III – Recurso em mandado de segurança desprovido.(RMS 9372 /SP, RMS 9372 / SP inistro Antônio de Pádua Ribeiro, terceira Turma, DJ 13/06/2005.

Para evitar, casnsativa tautologia, peço vênia ao Magistrado prolator para transcrever a bem lançada sentença, verbis:

I – O atual sistema sobre registro de imóveis foi criado com o objetivo de garantir a autenticidade, a confiabilidade, a continuidade, a segurança jurídica e a produção dos efeitos dos atos jurídicos, inter vivos ou mortis causa, declaratórios, constitutivos, translativos ou extintivos de direitos reais sobre a propriedade imobiliária.

Necessário, portanto, para se assegurar a aplicabilidade de tais princípios, obediência a requisitos formais dos títulos passíveis de assentamento e à tecnicidade estabelecida pela lei vigente, bem assim às decisões judiciais que impliquem em alteração dos elementos constantes do álbum imobiliário.

II – Assim, um dos princípios em que se funda o Direito Imobiliário Brasileiro é o da continuidade registrária. Maria Helena Diniz (in Sistemas de Registros de Imóveis, Saraiva, 1992, p. 26), assim menciona:

“Continuidade (grundsatz der Voreintragung des Betroffenen), já que o registro constitui um dos modos derivados de aquisição do domínio de coisa imóvel, prende-se ele ao anterior; se o imóvel não estiver registrado no nome do alienante, não poderá fazer seu assento em nome do adquirente. Urge providenciar primeiro o registro em nome daquele para depois efetuar o deste. Nenhum assento registral poderá ser portanto, efetuado sem prévia menção ao título anterior, formando o encadeamento ininterrupto das titularidades de cada imóvel, concatenando sucessivamente suas transmissões (Lei n 6.015/73, arts. 195 e 237; RJTSP, 94:515, 84:4771). Formar-se-á uma seqüência sucessiva e contínua de registros imobiliários de modo que o atual deverá fundar-se no anterior (Lei n. 6.015/73, art. 222, CPC, arts. 993, IV, e 686, I; RT, 574:105); logo, nenhum registro de imóvel poderá ser feito sem que antes esteja lançado o anterior, que o título se refere.” 

Estabelece a Lei nº 6.015/73:

“Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”

“Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.”

Não é outro o entendimento do egrégio Tribunal de Justiça do Estado, conforme arestos abaixo referidos (mutatis mutandis):

APELAÇÃO CÍVEL. REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA SUSCITADA. INVIABILIDADE DO REGISTRO DA CARTA DE ADJUDICAÇÃO, EM FACE DA QUEBRA DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRARIA. DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE. APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDA. UNÂNIME.” (Apelação Cível Nº 70010060036, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mario Rocha Lopes Filho, Julgado em 31/03/2005) .”

O em. Relator, no voto, consigna:

“O princípio da continuidade, previsto nos arts. 195 e 237 da Lei dos Registros Públicos, significa que, em relação a cada imóvel, deverá existir uma cadeia de titularidade, a vista da qual  só se fará a inscrição de um direito se o outorgante aparecer no registro como seu titular. A continuidade, registrária permite ao proprietário  a aplicação do princípio da disponibilidade, onde nenhuma pessoa pode dispor ou onerar um imóvel que não desfrute.!”

“SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO DE IMÓVEIS. CARTA DE ADJUDICAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL MATRICULADO EM NOME DE PESSOA ESTRANHA À DA ADJUDICATÁRIA. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. IMPOSSIBILIDADE DO REGISTRO. EXIBIÇÃO DE CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO JUNTO AO INSS E RECEITA FEDERAL. EXIGÊNCIA LEGAL NÃO CUMPRIDA. DÚVIDA PROCEDENTE. Dentre os princípios fundamentais do registro imobiliário, está o da continuidade, pelo qual se faz imprescindível a obediência à cadeia de titularidades nos assentos pertinentes ao imóvel. Artigo 195 da lei 6015/73. Não obstante, na espécie, tratar-se o título registrável de carta de adjudicação, admitir o registro seria sacrificar o princípio da continuidade e a credibilidade que advém dos registros públicos. A responsabilidade pelo registro contínuo é do oficial imobiliário, como fiel garantidor do princípio da continuidade. Outrossim, a apresentação dos documentos comprobatórios da inexistência de débitos Previdenciários e fiscais quando da oneração ou alienação de bens imóveis é exigência legal do artigo 47 da Lei 8.212/91, não relevando o fato de a adjudicatária ser entidade assistencialista. RECURSO DE APELAÇÃO IMPROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70007133408, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Cláudio Augusto Rosa Lopes Nunes, Julgado em 02/09/2004) .”

III – Os documentos acostados aos autos evidenciam que o imóvel constante da matrícula nº 24.563, livro 02/RG, consta registrado em nome do Departamento Municipal de Habitação – DEMHB. Não há, assim, posterior ingresso de título de alteração de domínio do bem, nem de direito a ele relativo. Eventuais direitos e ações que Naura Felix Ramos possa deter sobre contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda do citado imóvel não consta dos autos. A cópia de minuta de escritura de compra e venda, acostada à fl. 23, não firmada pelas partes, mas apenas com um “visto” ao que parece de um servidor do Departamento, não constitui título hábil a evidenciar negócio jurídico concretizado.

Por isso, s.m.j., determinação judicial para o registro de penhora sobre direitos e ações que a referida devedora não demonstrou possuir sobre contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda do aludido bem, por não alicerçada, então, em título com força jurídica para operacionalizar o reconhecimento da existência dos citados direitos e ações, não apresenta condições de acesso ao álbum imobiliário.

Firme nessas considerações, nego provimento à apelação do Ministério Público e, mantenho a sentença nos exatos termos proferidos.

É o voto.

Des.ª Walda Maria Melo Pierro – De acordo com o(a) Relator(a).

Des. Dilso Domingos Pereira – De acordo com o(a) Relator(a).

DES. CARLOS CINI MARCHIONATTI – Presidente – Apelação Cível nº 70073834509, Comarca de Porto Alegre: “NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME.”

Julgador(a) de 1º Grau: ANTONIO C A NASCIMENTO E SILVA. (D.J. DE 24.06.2019)

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